آیا طرح جهش تولید مسکن عملی است؟

به گزارش راهبرد معاصر، طرح ساخت چهار میلیون مسکن در طول چهار سال، از جمله وعده‌های انتخاباتی سیدابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهور بود و از ابتدای آغاز به کار دولت سیزدهم نیز بارها ادعای اجرای آن از سوی خود او و وزیر راه و شهرسازی‌اش تکرار شده است.

در این میان، مجلس نیز با تصویب قانون قانون جهش تولید مسکن، بر موضوع ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی تاکید کرده است.

اما نه تنها بسیاری از کارشناسان اقتصادی، طرح دولت و مجلس را عملی نمی‌دانند؛ بلکه ظاهرا خود دولتمردان نیز دریافته‌اند که این خواسته آنها با چالش‌های جدی مواجه است. گو اینکه چندی پیش قاسم رستمی، وزیر راه و شهرسازی گفت که «قرار نیست سالی یک میلیون مسکن بسازیم!»

او توضیح داد: مقرر شده تا چهار سال آینده چهار میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود، البته وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در دولت سیزدهم به این معنی نیست که در هر سال یک میلیون واحد ساخته خواهد شد. چرا که همه می‌دانیم ساخت مسکن حدود یک سال و نیم زمان می‌برد.

با وجود این برخی کارشناسان اقصادی و مالی در لایوهای اینستاگرامی تجارت‌نیوز، طرح جهش تولید مسکن را غیرکارشناسی و تورم‌زا دانستند و تاکید کردند که سیاست‌های تکلیفی دولت برای بانک‌ها در اجرای این طرح ، آنها را با چالش مواجه می‌کند.

دیبا: طرح مسکن با ادعای کنترل تورم منافات دارد

مجتبی دیبا ، کارشناس بازارهای مالی در این مورد گفت: طرح ساخت چهار میلیون واحد مسکونی، با ادعای کنترل تورم منافات دارد و احتمالا در عمل تعداد بسیار کمتری ساخته شود. اما به هر حال این طرح سیگنال‌هایی را برای بازار ارسال می‌کند.

او افزود: با وجود این، مسکن یکی از مطمئن‌ترین بازارها برای سرمایه‌گذاری است و احتمالا ریزش شدیدی در این بازار رخ ندهد. احتمال، ثبات در این بازار تا سال ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ بیشتر است.

آگاهی: طرح دولت، کارشناسی نیست

نیما آگاهی، دیگر کارشناس بازارهای مالی نیز در مورد در مورد طرح جهش تولید مسکن گفت: دولت‌ها در سال نخست آغاز به کار خود، معمولا با هدف جذب نظر عموم مردم و در واقع با اهداف سیاسی، طرح‌هایی را مطرح می‌کنند؛ طرح مسکن دولت نیز از همین دست محسوب می‌شود و چندان کارشناسی شده نیست.

او با اشاره به اینکه این طرح ابهامات زیادی دارد، گفت: از جمله موارد مبهم این است که آیا این طرح با توجه قیمت‌ واقعی مصالح در بازار تعریف شده است یا مکانیزم قیمت‌های ترجیحی و تحمیلی؟

آگاهی افزود: با توجه عملکرد دولت تا کنون و سیاست‌ قیمت‌گذاری دستوری، به نظر می‌رسد مکانیزم دوم در پیش‌ گرفته شود؛ چرا که تنها در این صورت است که امکان دارد تامین مالی طرح مسکن انجام و اهداف آن محقق شود.

طرح مسکن، آثار تورمی دارد

او با تاکید بر اینکه طرح مسکن دولت رئیسی، آثار تورمی سنگینی در پی دارد، گفت: این طرح با توجه به حجم بالای ساخت و ساز، نظم بازارهای مرتبط، به ویژه فولاد و سیمان را بر هم می‌زند و افزایش قیمت بخشی، غیرقابل اجتناب است. در نهایت نیز دولت، مسئولیت این افزایش قیمت را نمی‌پذیرد.

آگاهی، افزود: طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن، به طور کلی توجیه اقتصادی ندارد. اجرای چنین طرحی از نظر بازار مصرف شاید در دهه ۸۰ قابل قبول بود و با هرم جمعیتی کشور سازگاری داشت، اما امروز خیر.

او ادامه داد: در ایران، افزایش قیمت مسکن ناشی از افزایش قیمت نهاده‌های تولید است. در واقع، سوداگری، عامل گرانی مسکن نیست و هزینه تولید افزایش یافته است. با افزایش واحدهای در حال ساخت، نمی‌توان هزینه تولید را کنترل کرد.

مسکن ارزان نمی‌شود

آگاهی، گفت: این طرح باعث کاهش قابل توجه قیمت مسکن نمی‌شود. شاید و در خوش‌بینانه‌ترین حالت، تنها ۱۰ درصد ممکن است کاهش قیمت رخ دهد.

به گفته او، در همین دوران، چالش‌هایی مانند افزایش تورم و افزایش قیمت ارز نیز رخ می‌دهد که اثر این طرح را خنثی می‌کند.

حشمتی: طرح دولت عملی نیست

همچنین محمد حشمتی، کارشناس بازارهای مالی در مورد طرح مسکن گفت: دولت‌ها در ایران معمولا در زمان رکود، متوجه بازار مسکن می‌شوند و برای فرار از تورم نیز به سمت افزایش بهره بانکی می‌روند. این راه‌ها دم دستی است و دولت سیزدهم نباید آنها را در پیش بگیرد.

او افزود: قیمت مسکن از سه بخش زمین، مصالح و هزینه پروانه ساخت تشکیل می‌شود. در طرح جهش مسکن، دولت زمین را رایگان تامین می‌کند و برای پروانه هم احتمالا سخت‌گیری ندارد. مساله اصلی در این طرح، پرداخت هزینه مصالح است.

حشمتی، با اشاره به خواست دولت برای ساخت واحدها با هزینه هر متر مربع دو میلیون و ۷۵۰ هزار گفت: امکان ساخت مسکن با هزینه‌هایی که دولت پیش‌بینی کرده است، وجود ندارد و حداقل هزینه ساخت هر متر مربع، چهار میلیون تومان است. برای تحقق هدف طرح جهش مسکن، یا کیفیت ساخت باید تا حد زیادی کاهش یابد یا مصالح آن، با قیمت‌گذاری دستوری تامین شود.

امکان افزایش تورم

وی گفت: در نگاه نخست، پرداخت تسهیلات در این طرح بسیار خوب است و افراد به جای پرداخت اجاره، قسط بانکی را پرداخت می‌کنند؛ در نهایت صاحب خانه هم می‌شوند اما پرداخت این تسهیلات در مقیاس سالی یک میلیون واحد، عدد بسیاری بالایی را می‌طلبد.

حشمتی، افزود: برای تامین منابع لازم، دولت ممکن است ناچار شود تسهیلات را به صورت دستوری از بخش صنعت، به سمت مسکن سوق دهد که این موضوع صنایع را دچار رکود می‌کند. راه حل دوم نیز، استقراض از بانک مرکزی است که افزایش نقدینگی را در پی دارد.

وی گفت: هر دو راه حل در نهایت به افزایش تورم طولانی‌مدت منجر می‌شود در حالی که طرح جهش مسکن تاثیر چندانی بر کاهش قیمت‌ها در بازار ندارد چرا که افرادی که اکنون صاحب مسکن هستند، حاضر نمی‌شوند دارایی خود را برای مثال به نصف قیمت بفروشند. این طرح تنها ممکن است مانع افزایش قیمت شود.

سماواتی: همان مسکن مهر است؛ اما با جیب خالی

مهدی سماواتی، دیگر کارشناس بازارهای مالی نیز گفت: هر وقت دولت‌ها می‌خواهند در بازاری مداخله گسترده داشته باشند، باید از آن دوری کرد. طرح جهش مسکن، چنین مداخله‌ای محسوب می‌شود؛ آن هم با جیب خالی. این طرح حتی با مسکن مهر هم قابل مقایسه نیست؛ چرا که در آن زمان نرخ نفت، بیش از ۱۰۰ دلار بود.

به گفته او، بیشترین آسیب و تورم ناشی از مسکن مهر را مردم عادی و اقشار پایین تجربه کردند؛ چرا که بیشترین رشد قیمت، در واحدهای کمتر از ۸۰ متر کلان‌شهرها رخ داد. در واقع توزیع سوبسید، بیشترین آسیب را به طبقات محروم می‌زند.

حق‌شناس: طرح مسکن به بانک‌ها آسیب می‌زند

همچنین بروز حق‌شناس، کارشناس بازارهای مالی در این مورد گفت: طرح دولت مشکلات زیادی را برای اقتصاد کشور ایجاد می‌کند، چرا که ۲۰ درصد از منابع تکیلفی بانک‌ها قرار است به آن اختصاص یابد و این موضوع، همچون مسکن مهر چالش‌های زیادی را برای شبکه بانکی ایجاد می‌کند.

او توضیح داد: سمت مصرف‌کننده و تقاضا در بازار مسکن، بسیار ضعیف شده اما سیاست دولت در طرح جهش مسکن اشتباه است و کمکی به حل این چالش نمی‌کند. دولت وظیفه‌ای در تامین مسکن ندارد؛ بلکه برای خانه‌دار شدن مردم باید درآمد آنها را افزایش دهد.

احتمال ایجاد موج تورمی

حق‌شناس، گفت: مسکن مهر برای اقتصاد ایران فاجعه‌آمیز بود و هنوز هم تکمیل نشده است. حال دوباره قرار است مشابه آن طرح تکرار شود که برای بانک‌ها مشکل‌ساز است.

او تاکید کرد: طرح جهش مسکن، نه تنها تاثیری بر کاهش قیمت مسکن ندارد که موج تورمی را در کشور ایجاد می‌کند.
موسوی: طرح مسکن، هزینه ساخت را افزایش می‌دهد

موسوی: مسکن‌سازی نباید از جیب دولت و بانک‌ها باشد

امید موسوی، دیگر کارشناس بازارهای مالی نیز گفت: در طرح جهش مسکن، احتمالا پروژه‌ها مانند مسکن مهر، در حاشیه شهرها ساخته می‌شوند و در نتیجه باعث کاهش مسکن در داخل شهر نمی‌شود.

او افزود: این طرح حتی قیمت مصالح را بالا می‌برد و ممکن است هزینه ساخت مسکن را افزایش دهد. به عبارت دیگر، پروژه‌های این طرح رقیبی برای مسکن داخل شهر نیستند؛ آنها بیشتر جنبه مصرفی دارند و املاک شهری جنبه سرمایه‌ای. اما طرح دولت می‌تواند بهای تمام شده بخش دوم را هم افزایش دهد.

این کارشناس بازارهای مالی گفت: مسکن‌سازی نباید از جیب دولت و بانک‌ها صورت گیرد. بخش دولتی باید با قانونگذاری، پروژه‌ها را به پیمانکاران بسپارد تا هزینه ساخت را با پیش‌فروش واحدها به مردم تامین کنند؛ اما با اقساط بلندمدت./تجارت نیوز